上月末，国土资源部召集市场人士探讨“国土资源部39号令”即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》实施后的评估，依照徐绍史部长的说法，招拍挂作为土地出让的基本制度将不会改变，但需不断完善，不一定完全是价高者得。 

    这意味着招拍挂制度的变革已经进入倒计时，招拍挂原本是一次旨在行业阳光化的变革，在让土地市场更为透明的同时也引发了当初并未意料到的地价与房价飙升。在此无意再讨论房价与地价的“鸡与蛋”之争，但事实上，一方面招拍挂制度的确规避了协议出让中的诸多黑幕，也让土地作为国有资源得到了价值保障；另一方面，由于供给渠道的垄断和信息不对称，加之价高者得的惟一诉求，在让地方政府收益颇丰的同时提高了住房成本，对于高房价有着难于推卸的责任。 

    改变“价高者得”就能平抑土地市场的疯狂？不选择“价高者”又该选择谁？如何能在平抑低价的同时也能保证平抑房价？变革的起点如何选择，着实耐人寻味。 

    目前专家与业者指出的路径有两条，第一条是“限房价竞地价”，这已经在国土资源部34号文件中有所界定；第二条则是“多招少拍”，用招标这种形式来谋求“综合条件最佳者”得到土地。 

    先看第一条，34号文件规定，房价过高、上涨过快的城市，可选择部分地块，按照限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让土地。但这种模式，所打造的产品就是“限价房”，而限价房究竟该算保障房还是中小套型商品房？如果优质土地资源选择了这种模式，对于地方政府有难以承受的财政损失，若其对应的是不佳的土地，其产品又没有价格弹性，一旦市场情况有所变化，其僵化的销售策略自然无法应对。而且，限价房究竟如何与经适房这类保障性住房区分？若出现类似以往某些地区限价房只针对公务员、教师等公职人员定向销售的情况，对于破解“夹心层”住房难题并无益处。此外，由于目前政策制定保障性住房的土地补贴资金来自其市场化拍卖所得，若此类用地大量增加，会加剧地方政府的财政负担，难以形成“以商补保”的良性循环。 

    由此，对于限房价供地，必须清晰其终端产品概念，若被定义为“自住型中小套型商品房”，则仍需政策的弹性调节。 

    再看第二条，因为招标中只能出一次价，且需要诸多综合考量，在实践中也的确未必会造就地王，而土地价款交付、开发建设周期、中小套型建设要求、土地节约集约程度以及配套共建建设等作为评标条件，也的确相对合理。以推动招标来替代每每现场陷入狂热的拍卖，的确是合理之举。 

    然而，再合理的举措也需规避风险，在去年以来的多宗土地招标中，已因综合条件限定涉嫌“内定”引发争议。每个地块都有其特殊属性，其相关条件和指标由谁来制定？恐怕不应是一家做主，这既需要相关政府部门的整体考量，也需要社会人士的参与，更需要一个有弹性但总体框架相对稳定的共性方案。推行招拍挂的目的就是实现“阳光地政”，如果因此掺杂了某些黑箱环节，让招标成了变相协议出让的途径，相信是所有人都不愿看到的。 

    土地制度不变，房价永无宁日，招拍挂的完善还只是变革的第一步。近至土地一级开发与二级开发的区分之变，远至土地制度与财政体制改革的同步变革，都仍需不断探索与尝试，在这些探索与尝试的背后，“阳光”是应该永久坚持与保障的。 (作者：朱旻)

 

     来源:中国房地产报