"面粉不断上涨，面包价格能不提高吗？"在解释高房价缘由时，"面粉与面包"理论被反复提及。最终的落点还是直指土地资源。日前，在继北京市国土局宣布土地拍卖制度不再完全价高者得之后，上海也悄然试点，试图以招标形式出让某大型综合性地块。这种新的土地出让模式，迅速引起了业界的普遍关注。大家的第一反应是，有"人"参与的"招标"方式，会不会在土地市场产生寻租效应？大家的普遍质疑是，改"招标"就能抑制涨势如虹的房价？

　　日前，上海国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁地块大型综合性地块。这是上海继黄浦区两块土地之后再一次采用招标形式出让土地。不同于黄浦两块土地的"先招后拍"模式，此次招标将直接以评标结果决定土地中标人。
挂牌文件规定，由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。
文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节的30%。价格将不再是竞得地块的决定性因素，而同时，建设规划方案等将成为更加重要的因素。
据透露，上海这种思路除了竞争地价外，还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。"以后还可能出现另外的招标方式，地价竞争到一定程度以后，设定一个封顶价格。不再竞争地价，改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。"上海国土资源局相关负责人说。
据悉，除了主要建设保障房的大型居住区地块之外，上海最近几年来经营性用地全部采取价高者得的出让模式，此次上海以评标结果决定土地中标人，是延续多年的"价高者得"的土地出让模式第一次发生转变。这种转变，源自国土资源部对"招拍挂"制度的调整部署。
据知情人透露，今年3月份，国土资源部曾邀请一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。这次座谈会的主题就是将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二、三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。
与此同时，在国土部的要求之下，北京市国土资源局近日也发布了土地供应新措施，宣布暂停热点地区高价土地的交易，以稳定土地市场，改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间。"在土地竞买条例当中，将增加配建保障性房和承担公益性设施建设等要求，可以说，今后北京土地拍卖将不再只是价高者得。"北京市国土资源局相关负责人说。"改革"招拍挂，"地王怪圈"有望终结
对于上海和北京的"招拍挂"改良版本，河南财经学院研究院常务副院长李晓峰为之叫好："至少有望结束价高者得的恶性竞争怪圈。"
有业内人士指出，虽然土地招拍挂制度在一定程度上体现了公开、公平、透明的原则，但当价格成为唯一的衡量标尺时，不仅间接造就了高房价，同时也造成了一些可怕的后续效应。曾经让业界哗然的大龙"退地门"和中化方兴"规划门"，就是对"招拍挂"制度的最大讥讽。
去年的北京地王"天竺22号地"起拍价为14.1亿，最后成交价达50.5亿。很多人都奇怪，天竺地块的竞得者大龙地产总资产不过30亿元，年净利润仅有3.4亿，货币资金为2.5亿。如此实力怎敢报出50.5亿的天价？然而竞得土地后不过几个月，这块土地还是"胎死腹中"：由于大龙地产未签土地出让合同，也未缴纳地价款，"天竺22号地"最终以"被收回"的闹剧收场。
而创造了146%溢价率、45分钟拉锯战、97轮激烈竞价、40.6亿元夺标总价的地王"广渠路15号地"，同样上演了戏剧性的一幕。2009年6月30日，国企中化方兴力压SOHO中国、远洋、万科和保利等大佬，以40.6亿元的价格拍得"广渠路15号地"，成为名噪一时的"地王"。
事后，SOHO中国董事长潘石屹连呼"国企凶猛"。然而，2009年12月30日，中化方兴申请调整该地块规划，将原来的建控高度调高20米，同时，在绿地面积不变的情况下，对绿地和建设用地的位置进行调整。不少业内人士表示，虽然未增加可售面积，但这样的调整足以抬高房屋的售价；同时，"地王改规划"若获批准，将不利于土地市场的规范。在多数人的反对之下，"广渠路15号地"变更规划的申请最终未获通过。"'价高者得'的土地出让模式已经被普遍认为在一定程度上推高房价，甚至出现因市场、政策或开发商资金问题，产生土地空置、囤地及不开工的现象。而这已经严重影响到了市场供求和政府财政收入的稳定。"李晓峰认为，土地市场的恶性竞争，导致了地王频现，但这种竞地王的风险，在很大程度上是转嫁给了老百姓，从而引发房地产的不稳定发展。鉴于此，今年初出台的"国11条"要求各地综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法，其实已经向社会透露了这样一个信号：当前的土地招拍挂制度，已经不能适应行业的发展，必须进行调整。 

     来源：中财网