目前，关于房地产问题激烈的讨论余音袅袅，并将进一步影响我国房地产业的发展走向。 

    其中，讨论的焦点之一，就是房价与地价的关系问题。有一种意见认为，地价在房价中所占比例过高，政府应该控制地价，让开发商有合理的营利空间；甚至有一著名学者称，地价降了房价就降。全国工商联还建议：“将一次性收取的土地租金和集中在开发和销售环节的税收整合为统一的房地产税或物业税，延迟到房屋保有环节征收；建议改变纯粹以‘价高者得’的招拍挂出让模式，变为综合考虑土地竞标者的投标方案的竞标模式。” 

    关于地价与房价涨落的关系问题争论已久。国土资源部有关负责人在回答地价高引起房价高的问题时巧妙地反问：如果政府以零地价供地，那么开发商会以成本价销售商品房吗？回答肯定是不会，因为这其中包含着一个最基本的经济学常识——价格不是由成本而是由需求决定的。实际上，在2007年房价暴涨时期上市的商品房，其土地一般都是在两三年甚至是四五年前取得的，成本并不高，但这一点都不妨碍开发商卖出高房价。笼统地争论地价与房价涨落的关系就像争论蛋生鸡还是鸡生蛋一样不仅无益，而且误事。这会转移人们的视线，忽略了房地产市场供求结构失衡的根本性问题，忽略了住房基本生活保障和生活品质提升这两种不同需求满足的不同渠道的问题。 

    至于在土地取得环节把招拍挂模式变为竞标模式，从某种程度又开了历史的倒车：邀标的范围、竞标者的资格如何设定？评标指标设计和评标人的公正性如何保证？从政策执行的角度来说，复杂的规则意味着执行的难度，似是而非的评判标准最容易留下寻租空间。一知名房地产企业负责人曾感叹，在土地协议出让甚至是招标出让中，不明白需要具备什么样的条件才能拿到地，出价最高也拿不到，资质实力相对最强也拿不到。如果真是这样，土地出让传达出的市场信号是模糊的，反而会引起市场的混乱。也许招拍挂不是最完美的一种土地出让方式，但实践证明，由于它的规则简单明确，过程公开透明，目前它还是相对最为公平的。 

    但话说回来，为什么土地招拍挂出让方式承受颇多非议？关键在于住宅用地市场化配置的范围、结构和比例。当前，各级政府正在着力扭转住房供应过度市场化的倾向，加大保障性住房用地的供应比例，建立适应中低收入乃至“夹心层”不同需求的梯级住房供应体系，正是抓住了供应结构不合理造成房价涨幅过大的实质，应毫不动摇地继续落实下去。目前的当务之急，是建立基于“舍得”原理的保障性住房分配制度，筛出政府和市场的边界，筛出不同层次需求的边界，即：要想获得政府补贴的住房保障，那就要牺牲一部分对产权和舒适的要求，挤掉套利的空间；要想获得超出社会平均水平的享受，那就得付出超出常人的大代价，在市场上竞争最优化配置的资源，就得招拍挂。只要住房供应结构合理了，即便商品房价暴涨，也不会影响百姓安居的大局，招拍挂出让还会被当成房价暴涨的替罪羊吗？（作者： 余星涤）
 
    来源： 中国国土资源报 |