提要 房屋属性没有厘清，房地产政策将会无的放矢。当务之急是把准公共产品属性的住房与商品房区分开来，制定出不同的宏观调控方案。

    在今年全国两会上，人大代表和政协委员炮轰我国的房地产市场价格。全国人大代表、海南省委书记说，“我的工资也买不起房”；全国政协委员、清华大学校长说，“别说年轻教师买不起，我也买不起”。这说明我国的房地产宏观调控已经到了刻不容缓的地步。

    因此，国务院总理温家宝在政府工作报告中专门对房地产宏观调控进行了具体阐述。他说一是要继续大规模实施保障性的安居工程；二是要继续支持居民“自住性”住房消费；三是抑制投机性购房；四是大力整顿和规范房地产市场秩序。事实上，近年来上述房地产宏观调控政策反复交替实施，但整体效果并不明显。究其原因就在于，我国已经形成了独特的“房地产财政”，一些地方政府财政收入30％以上来自房地产。中央政府的房地产宏观调控政策得不到地方政府的支持。

    那么，如何贯彻落实政府工作报告中提出的各项方针呢？全国人大代表和政协委员在审议政府工作报告时提出了一些建议。对这些建议进行分析，有助于我们找到解决问题的途径。

    全国人大代表、北京市人大常委会主任杜德印认为，目前提出的建设“保障性住房”的概念不到位，政府应该建立“基本住房保障制度”。提起保障性住房，大家马上就和穷人联系起来，而基本住房保障制度就是对每个公民的公平权益的保障。他认为房地产改革应当借鉴中国农村宅基地使用制度，因为房子建设成本每平方米不超过3000元，而现在北京市的房子平均价格已经达到每平方米1．7万元。所以，“就应该政府出地，老百姓掏房钱，房价才能降下来”。

    这是一个非常大胆的思路。按照这样的改革模式，今后政府不再收取土地出让金，而只能根据居民的需要，在城市规划的基础上分配土地，由老百姓自己掏钱盖房子。在我国一些中小城镇，譬如湖北省通山县早已实行了这样的房地产政策。政府按照城市规划划拨土地，然后由外出务工的农民回到家乡自己掏钱盖房。这样的城市发展模式，不仅大大降低了居民的住房成本，而且加快了城镇化发展步伐。不过，在国际化大都市，政府提供土地，由居民掏钱盖房，会不会回到传统的福利化分房的老路上去呢？一些经济效益比较好的单位，可以向政府申请土地，兴建居民住宅；而一些经济效益比较差的单位或者自由职业者，可能因为收入较少，而无法向政府申请土地兴建房屋。更重要的是，高层住宅的建筑和使用成本比较高，而多层住宅的建筑和使用成本比较低。所以，如果允许居民自己掏钱盖房，那么，会不会出现新的分配不公，会不会导致城市土地利用效率下降？

    减少土地使用成本，是我国房地产市场改革的大方向。但是，土地出让金是地方财政收入的重要组成部分，如果不改革我国的分税制，增加地方政府的财政汲取能力，那么，实行土地免费划拨，必然会导致地方财政捉襟见肘。如果地方财政难以为继，那么，地方政府就很难为居民提供公共产品。所以，在减少直至取消土地出让金的同时，还应该加快我国分税制改革，最大限度地增加地方财政收入，以确保房地产政策改革不会导致地方政府破产。

    全国政协委员、著名经济学家厉以宁认为，我国应该改革土地招标制度，遏制住房价格过快上涨。他认为应该改变我国的土地拍卖制度，今后应该实行“荷兰式”拍卖，出价低的开发商可以拿到土地。换句话说，政府在土地拍卖的过程中，谁的价格最低，谁就可以取得土地使用权。这当然是一种非常理想的土地拍卖模式。但是，我们不能不遗憾地指出，这样的改革思路根本行不通。之所以会出现“荷兰式”拍卖，就是因为荷兰有巨大的花卉市场，而花卉的生产和运输都有一定的保质期，为了加快花卉市场的交易速度，荷兰人发明了这种从高到低的拍卖模式。土地使用权不同于花卉，不存在保质期的问题。在土地使用权拍卖过程中，如果价格越低，获得土地使用权的可能性就越大，那么，开发商就会拼命地压低土地价格，从而导致政府财政收入大大减少。所以，要想实行“荷兰式”拍卖，必须改变土地出让条件，把土地使用权出让与城市规划紧密结合起来，确保政府让出的土地收益能直接用于改善居民的住房福利。

    现在房地产市场已经成为许多地方政府的支柱产业，因此，在抑制房地产市场价格上涨的过程中，必须首先找到替代性的财政解决方案。如果摧毁房地产支柱产业，那么，地方政府财政将轰然倒塌。所以，无论是免费提供土地，集资建房，还是改变招标拍卖办法，降低土地价格，都只能会进一步恶化地方财政，从而影响地方政府公共产品的供给。土地本身不是问题，土地商品化之后才衍生出许多问题。

    笔者的观点是，我国房地产市场中存在的问题，从根本上来说是城乡规划问题。城乡规划方案确定之后，应当具有法律的约束力，任何单位和个人不得随意修改。在城市规划方案实施过程中，如果被确定为居民住宅区，那么，政府应当通过招标投标的方式，选择建筑承包商，按照政府设计的图纸组织施工。在政府新建的住宅区内，居民可以申请住房，政府应当给予适当的补贴。在城市郊区或者城郊接合部，政府可以根据城市规划方案，确定商品房交易区，政府应当在全国范围内组织招标投标活动，由建筑承包商按照城市规划兴建商品房。商品房的价格随行就市，但是，商品房的购买人必须交纳物业税。总而言之，如果没有区分房屋的属性，把具有准公共产品属性的住房与商品房区分开来，制定不同的宏观调控方案，那么，控制土地的价格毫无意义。（作者系中南财经政法大学社会发展研究中心主任、法学教授）


来源：上海商报