如果政府不在“综合评标”时限定最终房屋的销售价格，销售价格按照市场走，而土地价格被人为压低，导致的结果是土地出让收益的减少，而减少的部分恰恰成为开发商的额外利润。 

　　前段时间，国土资源部提出要在土地出让方式的调整中探索“综合评标”的方法，在确定出让土地的获得者时，除价格外，还要综合考虑企业资质、缴款情况、开工日期、配套设施等因素。随后，海南、甘肃等省纷纷表态要逐步实施综合评标方式，甘肃更是要求“凡是地价上涨过快地区都要制定综合评标办法”。不论是政府，还是各路媒体，都把综合评标当作降房价的一个值得期待的手段。还有地方提出了“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等多种土地供应方式创新的尝试。 

    众所周知，经营性用地出让包括招标、拍卖、挂牌三种方式，而招标确定中标人的方法最主要的就是综合评标，此方式实在算不上创新，不管是土地领域还是其他领域的招标大多都是“综合评标”的方式。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（第39号令）第14条明确规定：“对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。”后者类似于此次一些地方提出的“一次竞价”方式，而前者就是“综合评标”。 

    本质上，“综合评标”是一种不完全竞争的市场交易方式，不以价格作为唯一的选定交易方的判断因素，那么就必然包含了出让者的一些其他考虑。一般来说，“综合评标”方式适用于大规模或关键性的发展计划和投资项目用地，以及一些土地用途有特别限制的土地，如工业用地或者其他政府有特殊目标的土地。此类土地除获取较高出让金为主要目标外，还具有其他综合目标和特定的社会、公益建设要求。 

　　在房地产领域，各类政策性住房用地按国家政策都可以采用划拨方式获得，而商品住宅的土地大多采用拍卖、挂牌方式出让，极少见招标方式。究其原因，是因为这类土地本身的开发和销售没有什么特殊性可言。只是在讨伐高房价的狂潮中，让主管者不得不采取一些行为来表达自身已经尽力而为的姿态，至于这种招数是否管用没有去深究。 

    综合评标可以降低地价，此一点毫无疑问，但降低地价能否降低房价？假设两块相邻的土地，开发商A通过拍卖以楼面地价每平方米15000元拿到土地，开发商B在政策修改后通过综合评标方式以楼面地价每平方米10000元获得地块。在销售的时候，如果A的楼盘市场价格是每平方米30000元，B会不会因为综合评标拿地每平方米便宜了5000元，就会主动要求以每平方米25000元来销售？答案当然是否定的。如果政府不在综合评标时限定最终房屋的销售价格，销售价格按照市场走，而土地价格被人为压低，导致的结果是土地出让收益的减少，而减少的部分恰恰成为开发商的额外利润。如果既不按照最高价确定用地者，又要限定最终的房屋售价，则无疑又把商品房拉回到了政策房的套路上。 

    国土部门如果认为通过“综合评标”降低地价的方式来降低房价，则会让自己处于很尴尬的地步。在房价高涨的原因分析中，国土部门一直强调土地的需求是引致性需求，地价上涨是被房价拉动的，这在理论上倒站得住脚的。但是“综合评标”降地价进而调控房价的潜在逻辑，又似乎在反证地价对房价是一种推动作用，甚至是决定性作用。言论和行为上的背离，大概是在各界压力下不得不采取一些措施所导致的一种错乱，也可能是部门为了显示在宏观调控中重要性的一种姿态。 

    而不得不引起注意的是，在我国当前的地方政治经济生态中，对比用地需求方直接竞争的拍卖和挂牌方式，采用政府组织的评标专家评分确定中标者的“综合评标”方式更容易被人为因素干扰，更容易滋生腐败。这一点是毋庸置疑的。 

　　有人认为通过“综合评标”可以选择有信誉、守规则的开发者，减少囤地现象，增加市场供应，从而降低房价。对开发者的历史信誉要求可以通过拍卖、挂牌公告中对竞拍人的约束性条件和审查来实现，制约囤地完全可以通过加强供地后的执法监督来完成。而地方政府会否在综合评标中就会保持完全的公平和公正，这并无严密的制度保障。加上土地收益的损失和被各方理解为地价是房价罪魁祸首作为代价，国土资源部的这种尝试无疑会得不偿失。 

    房价过高，最主要的因素是货币过量供应的问题。土地供应的总量和批后监管是一个次要的因素，而不是土地供应方式的原因。形势严峻、压力巨大，但是不能慌了阵脚，想清楚主次、分清楚责任，做该做的改进，而不是以一种“开倒车”、不相信市场竞争而相信政府选择理性的方式来进行改革，更不要越俎代庖把一个配角想象成主角去行为。 　　（作者系浙江大学公共管理学院教师、博士） 


    来源：中国建设报