前言
据报道,目前全国已有23个城市的地铁项目获批或待批,2020年之前投资总规模将超过1万亿元。来自住房和城乡建设部的统计数据显示,全国共有12个城市的36条城市轨道交通线路正在建设。就轨道交通结合商业开发的成熟度而言,香港可作为范例,香港地铁公司(MTR)相当数量的车站同时是地区性的商业购物中心,为周边社区居民提供出行和购物的双重便利。上海也有类似案例,如轨道交通1号线黄陂南路站与上盖的太平洋百货和高级写字楼瑞安广场等。
在进行垂直空间开发的城市建设中,特别是地上或地下的轨道交通车站建设与相邻或上、下盖建筑物,特别是高层、超高层建筑的商业开发项目相互发生较大影响。各方必须协调甚至协同进行一些相邻的施工工作,地面承载增加的压力需要变更地下结构的设计和施工。对各方建设单位特别是商业房地产开发的建设单位(以下简称“开发商”)而言,合理设定各方法律关系,合理安排签约模式,对后续建设的顺利开展具有重要作用。本文以上海市中心南京西路某地铁车站和相邻上盖的某大型商业地产开发项目为例,对最优的一体化施工的签约模式做一探讨。
正文
实践中,此类需要一体化施工的项目往往包括但不限于:共同开挖和回填工程、共用的地下连续墙工程、加固用的桩基工程、管线搬迁及管廊工程、车站出入口、风井等附属设施工程等。
开发商和轨道交通发展公司(以下简称“轨道公司”,项目开发类型包括地铁和地上的轻轨)可以考虑共同聘请一家承包商,该共同聘请的承包商可能是轨道交通车站的总承包商,也可以是另行聘请的承包商。聘请一家承包商对此类项目进行一体化施工的优势,在于不需要处理两家承包商分别施工时施工界面衔接和责任划分问题,开发商的难点在于如何合理控制工程费用和保证质量、工期,以及质量、安全事故的处理。
我们常说:风险划分的基本原则是风险应由有能力承担一方承担。就本文所述的这类工程,由于大量涉及地下施工,客观上轨道公司比开发商更有经验,更适合做此类项目一体化施工的发包人,与选定的承包商签订施工合同。而开发商和轨道公司之间签订委托建设合同,以轨道公司牵头委托专业设计和工程咨询机构对“双方均有影响的”工程范围、工程量、施工方案、费用预算、工期等进行预估,并由开发商审查确认,双方明确约定各自承担的工程款支付义务,以及工程费用超支的处理原则;明确约定项目工期,以便和各自的总进度计划相衔接;明确约定一旦发生质量、安全事故均按照轨道公司和承包商之间的施工合同约定处理等。一体化施工中的潜在风险均由轨道公司所投保的商业保险所覆盖。
开发商采用此种签约模式,主要义务是支付一体化施工的部分工程费用,还要提供轨道公司所需的施工临时用地。开发商必须注意设定己方的工程款支付限额,以及一旦发生工期延误和质量缺陷的违约责任。对具体的项目管理,例如质量监督和工程款支付审批,不必介入太多,可由轨道公司全权负责(陈贝力律师 锦天城律师事务所)。
来源:中国建设报